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GIC Immobilier - tiret bleu Estimation de bien immobilier

Décryptage de l'estimation d'un bien immobilier

Notre collectif, le GIC Immobilier, Groupement Immobilier du Calvados, est un groupement d'agences immobilières régionales. Cette mutualisation des savoirs-faire nous permet d'offrir aux clients un service optimal en termes d'opportunités d'acquisitions, de locations et de conseils dans le département. Nos spécialistes de l'immobilier normand décryptent pour vous le fonctionnement d'une estimation de bien immobilier.

Le but de l'estimation immobilière

Faire estimer une maison, ou faire estimer un appartement, constitue la première démarche dans le cadre de la vente d'un bien. Un propriétaire, dans notre département par exemple, fait appel à un souhaitez professionnel de l'immobilier du Calvados pour connaître la valeur de son bien. Le projet s'accompagne souvent, dans un second temps, d'un achat immobilier.

L'estimation du bien permet au propriétaire de savoir de quelle somme il dispose, une fois l'éventuel crédit en cours soldé, pour procéder à une nouvelle acquisition. L'estimation sert donc à établir le juste prix d'un bien, par rapport au marché. La notion de juste prix, établi par un professionnel, sert à faire la part des choses entre l'estimation du propriétaire, la proposition d'un acheteur potentiel, et celle du marché à un instant donné. Le propriétaire ajoute des frais de travaux et une valeur sentimentale au prix de son bien. L'acheteur considère les éventuels inconvénients du bien et tente de faire baisser le prix en faisant des propositions inférieures. Le négociateur immobilier professionnel sert d'arbitre et détermine le juste prix du bien.

Les critères pris en compte

Pour déterminer le prix au m2 d'un bien, le professionnel prend en compte les ventes pratiquées dans la même résidence, et y ajoute une surcote ou une décote en fonction des avantages ou des inconvénients du bien. Le prix est déterminé en fonction du rapport entre la surface en m2 du bien et la valeur du mètre carré dans la résidence et dans le quartier où il se situe. On parle du prix du m2 dans un environnement donné. Le professionnel mesure les pièces principales selon la loi Carrez. Toutes les surfaces inférieures à 1,80m2 de hauteur ne sont pas mesurées. Il mesure également les pièces annexes. Il prend en compte, mais sans les mesurer comme l'impose cette loi, la présence d'une cave, d'un balcon, d'un jardin, d'une place de parking ou encore d'une hauteur sous plafond avantageuse. Il prend également en compte le fait qu'il s'agisse d'un rez-de-chaussée, d'un étage élevé sans ascenseurs, ainsi que la présence, ou non, de transports en commun et de commerces à proximité.

Les critères énergétiques

Désormais, le législateur impose un diagnostic de performance énergétique lors d'une vente de bien immobilier. Ce diagnostic, fruit de la mesure de l'isolation du bien et des capacités de chauffage, permet à l'acquéreur d'anticiper sa future consommation énergétique. Les biens font l'objet d'une classification énergétique. Une bonne classification, par exemple un bien catégorie "A" qui consomme moins de 50 kWh/m² par an, constitue un argument supplémentaire pouvant se répercuter sur l'estimation du bien.